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Tuesday, 09 September 2008 13:52 |
L’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuove banche, le novità legislative, sono tutte variabili che incidono notevolmente sul costo del proprio mutuo, anche parecchi anni dopo che lo si è stipulato.
E’ quindi consigliabile verificare periodicamente quanto si sta pagando e quali siano le condizioni offerte sul mercato per i nuovi mutui.
In tal modo si può valutare l’eventuale opportunità di una modifica delle condizioni del mutuo o della sua sostituzione, per avvantaggiarsi di una maggiore convenienza economica e per adattarlo alle esigenze finanziarie della famiglia, che nel lungo periodo di durata del mutuo possono evolversi e modificarsi più volte.
INDICE
Valutare la sostituzione del vecchio mutuo
Sostituzione e surrogazione
Consigli ed esempi pratici
VALUTARE LA SOSTITUZIONE DEL VECCHIO MUTUO
Ecco una breve lista degli aspetti e dei parametri da tenere maggiormente sotto controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo o la sua eventuale sostituzione:
Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio, rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;
Spread: viene sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso d’interesse finale del mutuo. Ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;
Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo;
Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo;
Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Se, invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo, si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere meno costoso rispetto ad un’altra forma di finanziamento;
Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una prima soluzione teorica potrebbe essere la rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo.
Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento, rinunciando quindi di fatto a una maggiore convenienza economica.
L’alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo, che permette di scegliere le nuove condizioni e caratteristiche del mutuo tra le offerte di tante banche.
Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può così essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario.
SOSTITUZIONE E SURROGAZIONE
Tecnicamente, la sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione.
Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione.
Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.
Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.
In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata, tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia.
La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.
In particolare, i commi 450 e 451 della Legge Finanziaria hanno precisato che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.
L’ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha inoltre dichiarato che, a partire dal 4 Febbraio 2008, sarà disponibile per tutti i clienti bancari una nuova procedura elettronica per la surrogazione, che renderà più semplice e certa l’operazione.
Per effetto di tali modifiche legislative, la surrogazione è praticamente diventata una sostituzione di mutuo a costo zero, anche se permane tuttora qualche dubbio interpretativo sul fatto che anche l’intervento del notaio, comunque necessario, e alcune altre spese non strettamente bancarie (ad es.: perizia e assicurazione) non debbano essere pagate dal cliente.
E’ quindi sempre consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse banche.
Va peraltro ricordato che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, la nuova banca presso la quale il cliente vorrebbe trasferire il mutuo non è obbligata a dare la propria disponibilità per l’operazione.
Con entrambe le soluzioni (mutuo di sostituzione e surrogazione) si mantiene la detrazione IRPEF degli interessi passivi per l’acquisto della prima casa.
Una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 21 Dicembre 2007 ha inoltre precisato che, in caso di sostituzione di un mutuo prima casa con un mutuo di importo superiore, gli interessi passivi continuano ad essere detraibili per la percentuale cosrrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del vecchio mutuo e l’importo del nuovo mutuo.
CONSIGLI ED ESEMPI PRATICI
In sintesi, per valutare la migliore soluzione di sostituzione mutuo, occorre seguire alcune semplici regole:
verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere;
verificare se i mutui esaminati siano disponibili anche per la surroga, ed eventualmente valutare l’alternativa del mutuo di sostituzione ed i relativi costi per poi decidere con quale banca procedere.
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